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Questions fréquentes

Pourquoi effectuer des diagnostics immobilier ?

Avant la vente ou la location d’un bien, la loi impose l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques (DDT). Son objectif : informer et protéger l’acquéreur ou le locataire. Dans le cadre d’une acquisition immobilière, ces documents sont annexés à la promesse de vente, puis à l’acte authentique ; dans l’hypothèse d’une location, ils le sont au bail lors de sa signature ou de son renouvellement.

Comment connaître la date de construction de mon bien ?

La date de construction d’un bien immobilier est indiquée sur l’acte de propriété. Il est indispensable de la connaître pour déterminer les diagnostics obligatoires.

Qui paye les diagnostics ?

Dans le cadre d’une vente, le coût du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur.  Dans le cadre d’une location, le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur.

Quelle est la durée de validité des diagnostics obligatoires pour la vente et la location ?

Un diagnostic doit être valide à la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique de
vente. Dans le cas contraire, il doit être refait.

  • Mesurages Loi Carrez et Surface Habitable : Sans limite en l’absence de travaux modifiant la superficie du bien
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : 10 ans pour la vente et pour la location
  • Amiante :
    o Diagnostic réalisé avant 2013, il doit être renouvelé avant la vente ou la location du logement.
    o Diagnostic réalisé après 2013, la durée de validité de l’état d’amiante est illimitée si ce dernier est « négatif » ; la durée de validité est de 3 ans si le diagnostic révèle la présence d’amiante, que le bien soit destiné à la vente ou à la location.
  • Plomb : sans limite en l’absence de Plomb (concentration< 1 mg/cm2 ), ou 1 an pour la vente et 6 ans pour la location en présence de Plomb
  • Gaz : 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location
  • Electricité : 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location
  • État Parasitaire : 3 mois
  • État des Risques et Pollutions (ERP) : 6 mois
Quelles sont les conséquences si un diagnostic est manquant ?

Lors de la signature de l’acte authentique de vente, si le diagnostic plomb, amiante, état parasitaire, gaz, électricité, est manquant, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ainsi, il demeurera responsable, vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice (par exemple : présence d’amiante).

Si c’est l’état des risques et pollutions qui est manquant, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou demander une diminution du prix. De même, si la superficie du lot en copropriété n’est pas indiquée dans l’acte de vente (ou de promesse), l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte contenant l’omission. Toutefois, si la superficie du lot de copropriété est manquante dans la promesse de vente et qu’elle est ensuite délivrée dans l’acte de vente, la nullité ne peut être invoquée.

L’absence du diagnostic de performance énergétique est moins grave puisqu’elle n’entraîne aucune sanction.

Lors d’une location, quand le propriétaire n’établit pas le constat de risque d’exposition au plomb ou quand il n’effectue pas les travaux nécessaires le cas échéant avant la remise en location, c’est un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

S’agissant du diagnostic électricité, en cas d’accident grave lié à une installation non conforme et ayant entraîné la mort, le propriétaire d’un logement loué peut être désormais jugé en correctionnelle. L’absence de certains équipements de sécurité obligatoires a ainsi été qualifiée de « mise en danger de la vie d’autrui » par la Cour de cassation.

Quand l’état des risques et pollutions est absent, le locataire peut demander la résolution du bail ou une modification du loyer.

Qui est responsable en cas d'erreur ?

Si un diagnostic se révèle erroné, l’acheteur ou le locataire peut demander des comptes au vendeur ou au bailleur. Ce dernier peut à son tour se retourner contre le professionnel à qui il avait fait appel, d’où l’importance de vérifier en amont son assurance. La responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de son client (bailleur ou vendeur) peut ainsi être engagée, selon les cas. 

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